מדריך משכנתא – כל מה שאתם צריכים לדעת בקצרה

לקחת משכנתא זו עסקה, וקרוב לוודאי שזו תהיה העסקה הגדולה ביותר בחיים שלך, או עכ"פ של רוב האנשים בעם ישראל. כיום, מחיר הדירות כה גבוה, עד בכדי לשלם על דירת 4 חדרים רגילה במרכז, היינו צריכים במשך כעשר שנים לעבוד, ולא לאכול בכלל ובלי שום הוצאות על מנת שנצליח את המחירים הגבוהים של הדירה, שעולה כמליון ₪ לפחות. ולכן המציאות את הדבר שנקרא "משכנתא", כלומר הלוואה לטווח ארוך למען רכש של נדל"ן. הבנק נותן לך הלוואה לטווח ארוך, בתנאים מספיק טובים על מנת שתוכל להחזיק מעמד בתשלומים, ולקוח כערובה וביטחון חלק בנכס שאותו אתה קונה, עד אשר תסיים לשלם לו את חובך. (המילה 'משכנתא' פירושה: "זכות בנכסים"). חשוב לציין שגם אתה וגם הבנק לא מעוניינים שיהיו קשיים בהחזרים החודשיים, לבנק ממש אין חשק ופנאי להתעסק עם מכירת רכוש של אנשים שלא עמדו בתשלומים, והוא היה מעדיף שתתחייב לשלום פחות – ובלבד שבאמת תוכל להחזיר. כמובן, שגם אנחנו כלקוחות, לא היינו רוצים להגיע למצב שבו לא נוכל לעמוד בהחזר המשכנתא, וכנראה שזה הפחד המלווה את לקיחת המשכנתא לזמן ארוך כל כך (25-30 שנה). המדריך שלפניכם, יעשה לכם סדר בראש, ורוגע נפשי, על מנת שתוכלו לדעת בדיוק מה עומד לפניכם, מה זה בדיוק משכנתא, ואלו שלבים לנדרשים מכם על מנת לקבל משכנתא מצוינת.

1. מוציאים תעודת זכאות

במידה ואתם רוצים לקנות או לבנות בית, וזהו הנכס הראשון שהולך להיות רשום על שמכם, אתם חייבים לדעת שהמדינה מסייעת לכל הזוגות והמשפחות לקראת קניית נכס ראשון. מה שעליכם לעשות הוא ללכת לבנק שלכם, למלא ולהביא טפסים על מצבכם המשפחתי, מספר הילדים, שמות האחים ומקום מגוריהם ועבודתם, אישור על שירות בצבא ובשירות לאומי, מסמך המתאר איזה נכס אתם רוצים לקנות או לבנות ועוד. בסופו של דבר לקבל את "תעודת הזכאות".

תעודת הזכאות נותנת לכם הנחה של עשרות אחוזים ברכישת קרקע, יכולת לקחת הלוואה לטווח קצר בריבית נמוכה יחסית. והעיקר: תעודת הזכאות היא נותנת הטבות גדולות מאד כשתקחו את המשכנתא: הבנק ייצטרך לתת לכם ריביות נמוכות, ותהיה לכם את האפשרות להחזיר את ההלוואה בכל שלב (אם לדוגמא זכיתם בלוטו, או דוד של האשה רצה לפנק אתכם בכמה מאות אלפי ₪), מבלי לשלם שום 'קנס' על היציאה המוקדמת מן המשכנתא.

לתעודת הזכאות יש תוקף של כשנה וחצי, כך שאם עברה שנה וחצי מאז שקיבלתם את תעודת הזכאות, תצטרכו לעשות אחת חדשה (זה לא סיפור, הפרטים כבר נמצאים בבנק, פשוט צריך לקבוע תור ולהיפגש עם נציג בנק המשכנתאות של הסניף שלכם).

2. מחליטים כמה כסף אנחנו רוצים לקחת בהלוואה

בעצם זו הבקשה שלכם מהבנק: תנו לנו הלוואה בסכום… כיצד ניתן לדעת מה הסכום? כמה פרמטרים פשוטים:

• הון עצמי – במדינת ישראל הבנק יכול לתת הלוואה עד 75% מהערך הכלכלי של הנכס. כאן יש פתח לטוב, כי יש הבדל בין הערך הכלכלי (בשביל זה מביאים שמאי, ונגיד הוא מעריך את הבית ב2 מליון ₪) לבין הערך הריאלי (כלומר שבפועל אתם מצליחים לעשות מו"מ ולרכוש את הבית ב1.6 מיליון ₪.). כלומר שהבנק מוכן לתת 75% מהערך הכלכלי (כלומר: מליון וחצי!) ואתם בפועל, תצטרכו לשלם רק מאה אלף ₪ מההון העצמי. בפועל, הבנק נותן רשימה של שמאים שהוא עובד איתם, ואתם תעשו עבודת שטח לבדוק מי מבין רשימת השמאים הוא הכי לארג'.

את ההון העצמי תצטרכו להשיג מחסכונות שלכם, מעזרה מההורים, או על ידי הלוואה מבנק אחר, מתוך הנחה שהסכום שאתם מבקשים כהלוואה יכלול בתוכו גם את סכום ההלוואה הזו שאתם רוצים להחזיר (הכלל הוא שתמיד ההלוואה של המשכנתא תהיה הזולה ביותר, כיון שהיא לטווח ארוך).

• יכולת ההחזר החודשית שלכם: 30% מההכנסה הנקיה – הפרמטר השני כדי לדעת כמה כסף אנחנו יכולים לקחת כהלוואה, הוא לדעת כמה כסף אנחנו יכולים להחזיר כל חודש. החשבון לזה הוא פשוט: כל הכסף שאתם (הבעל, האשה) מכניסים באופן קבוע ומסודר מדי חודש לבנק ( – פחות התשלומים של החובות שיש לכם לבנק)  = ההכנסה הנקייה.

סכום ההחזר החודשי, צריך להיות 30% מההכנסה הנקייה.  משרד האוצר ממליץ על החזר של 25%, והבנקים מוכנים לקחת סיכון ולתת לכם עד החזר של 33% מההכנסה הנקיה.

דוגמא: למשפחת ישראלי, יש הון עצמי בסכום של 300 אלף ₪, והם מרוויחים ביחד 20 אלף ₪, אך מחזירים מדי חודש חוב לבנק על הלוואה קודמת לצורך חופשה בקריבים בסכום של 2000 ₪ לחודש. כלומר ההכנסה הנקייה שלהם היא 18 אלף ₪, והם יוכלו לשלם מדי חודש כ6000 ₪ החזר חודשי למשכנתא (נגיד ל25 שנה). הם יכולים לבקש מהבנק הלוואה של 1.8 מיליון ₪, כשהבית שאותו הם רוצים לקנות שווה 2 מיליון ₪ כלכלי, הבנק יוכל לתת להם עד 1.5 מליון ₪ בלבד.

3. מחליטים אם הולכים עם יועץ משכנתאות או באופן עצמאי

כפי שתראו, בסופו של דבר מדובר על עסקה בסכומים עצומים. בשביל לעשות אותה כמו שצריך אתם צריכים שיהיה לכם ידע מצוין בנוגע למשכנתאות, תמהיל המשכנתא והמסתעף מזה. וכמו כן אתם צריכים להיות מוכנים לצאת למשא ומתן בלי פשרות כנגד הבנקים, ללכת לכמה שיותר בנקים, להביא הצעות זולות, ולשקף להם את התחרות ביניהם ומה הבנק המתחרה מציע, ולדרוש תנאים טובים יותר. – אם אתם בנויים להרפתקאה שכזו – תעשו זאת בכוחות עצמכם ותחכסו הרבה כסף.

אם אתם לא בנויים להרפתקאה שכזו – קחו יועץ משכנתאות מקצועי, שיעשה לכם את כל העבודה, ואתם רק תבואו לחתום. שימו לב שאתם סוגרים איתו על אחוזים מגובה המשכנתא, כדי שישיג לכם משכנתא כמה שיותר גבוהה (ולא להסכים על תשלום קבוע). וכמובן, שהוא מצליח להביא לכם את התנאים וההחזרים החודשיים שאתם תוכלו לעמוד בהם.

בכל מקרה מומלץ לכם להמשיך ולקרוא את המדריך, כדי לדעת מה אתם צריכים לעשות, או מה היועץ שלכם הולך לעשות עם הכסף שלכם…

4. להגיש לבנק בקשה על מנת לקבל אישור עקרוני

עדיין לא מדובר על המשכנתא עצמה שאתם הולכים לקחת, אלא על עצם האישור מבנק ישראל (לא מהבנק שלכם) שאתם יכולים לקחת משכנתא בסכום שאתם מבקשים. על מנת לקבל את האישור, הבנק ידורש מכם מסמכים רבים, המעידים על מצבכים הכלכלי והאמון שניתן לתת בכם, כשאתם מתחייבים להוואה כזו גדולה. אם יהיה מדובר על סכום החזרים גדול מהיכולת שלכם, תידרשו להביא ערבים.

כדי לקבל אישור משכנתא, צריך לפנות לאחד מבנקי המשכנתאות בארץ, לקבוע פגישה ולספר על עצמכם. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, מה כדאי להגיד ומה לא כדאי להגיד. בכל מקרה, אם לא קיבלתם אישור על הסכום שביקשתם – תוכלו לשוב אל הבנק וללחוץ או לפנות ליועץ משכנתאות שמתמחה בתחום זה.

5. ניהול משא ומתן בין הבנקים ובחירת הבנק שממנו תיקחו את המשכנתא

זהו השלב הארי של המשכנתא. בשביל זה אתם צריכים להבין איזה סוג של משכנתא אתם לוקחים, כלומר מה התמהיל משכנתא השייך לכם. באופן כללי נאמר שיש כמה סוגים של מסלולים, ואתם צריכים למצוא את התמהיל הנכון עבורכם. :

קובעים פגישה עם כמה שיותר בנקים למשכנתאות, נותנים להם להציע לכם את התמהיל שנראה להם הכי משתלם עבורכם. בודקים בכל אחד מהמסלולים את הרווח מול ההפסד (בהחזר החודשי והגלובלי). יושבים ובודקים מתוך כל ההצעות שנתנו לכם, מהו התמהיל הכי טוב שאתם יכולים להשיג מבין המסלולים השונים. ומתחילים לעשות תחרות ביניהם ("בבנק השני נתנו לי ריבית צמודת מדד בתנאים טובים יותר, באחוזים גבוהים יותר וכו').

השלב הזה דורש העמקה, שלא ניתן להסבירו במדריך קצר שכזה. אז אתם הולכים על המהלך – תתחילו לחפש מקורות ידע אמינים על סוגי המסלולים השונים. באופן כללי, ניתן כללי אצבע:

יש 6 מסלולים של משכנתא: פריים, ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית משתנה צמודת מדד, ריבית קבועה לא צמודה, מט"ח. לכל אחד מהמסלולים יש ייתרון וחיסרון. ולכן העיקר הוא התמהיל ביניהם. כשיש 3 פרמטרים שאתם חייבים לבדוק בכל הצעה:

1. כמה זה עולה? באופן גלובלי. כלומר הלוואתם מליון ₪, אף בסוף, אחרי 30 שנות החזרי משכנתא, יצא ששילמתם מליון וחצי ₪, כלומר שהמשכנתא עלתה חצי מליון ₪.
2. מהי הריבית? כמה תשלמו באופן קבוע כל חודש, וכמה תשלמו באופן צמוד למדד (כאן צריך להבין קצת יותר על המדדים, איזה מהם הוא טוב יותר)
3. עמלת פירעון מוקדם: עליכם לבדוק שיש לכם אפשרות לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר בע"ה, מבלי לשלם עליה 'קנס'. באופן כללי, ככל שהריבית נמוכה יותר, כך הבנק ינסה לגרום ל'קנס יציאה' גבוה יותר (כדי שבסופו של דבר הוא ירוויח מהעסקה). וזה תלוי במשא ומתן ביניכם.

בסופו של דבר, הבנק שייתן לכם את התמהיל הטוב ביותר, בסכום הנמוך ביותר (של החזרים, היינו שנים וסך הכל כמה זה יעלה לכם) – איתו תסגרו את העסקה.

6. בטחונות לבנק

אחרי שסגרתם עסקה עם הבנק, תידרשו להמציא תוך 24 יום בטחונות לבנק. כלומר שמצדו הוא יכול להיות בטוח, שגם אם תיקלעו לבעיה כלכלית אישית – הוא יקבל את הכסף של הלוואה שנתן לכם. בשביל זה תצטרכו לעשות "ביטוח משכנתא" כלומר ביטוח חיים + ביטוח על הנכס. וכן תצטרכו לרשום את הנכס בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל, ואולי גם להביא שמאי לקרקע (כבר אמרנו שצריך לחפש שמאי לארג') ועוד כל מיני טפסים שהבנק יבקש ממכם.

7) קבלת הכסף

אם הכל הסתדר, תוכלו לקבל את הכסף לחשבונכם, על פי המפרט שהקבלן נתן לבנק (אם מדובר על בניה) או למוכר הדירה. ו.. זהו!

תתחדשו ושיהיה בהרבה שמחה ומזל טוב!